土地 貸家建付地
宅地上に貸家が建っていますと、その宅地の相続税評価額は、貸家建付地として自用地（自身が利用している土地）としての評価額よりも低い価額で評価されます。
貸家建付地の評価は、次の算式で算出されます。
自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合×借家権割合
本来、借家権割合の次に賃貸割合を乗じますが割愛します。
この算式の意味は、家屋の賃借人は、借家法に基づいて家屋に対する権利を有しているのと同時に、その家屋の敷地に対してもその権利に基づいて敷地を利用する権利を有していると認められ、その利用権分だけ敷地の価値が減価していると考えられるからです。
宅地も貸家も同一の方が所有している場合は、このように考えられます。しかし、宅地の所有者と貸家の所有者がそれぞれ違う方で、その土地の貸し借りが使用貸借（土地をただで貸し借りすることです。詳細は『借地権・貸宅地』の項をご参照ください。）の場合、その宅地を貸家建付地として評価することはできるのでしょうか。たとえば、子が親から宅地を使用貸借で借りて、その宅地上に子が家屋を建て、その家屋を第三者に賃貸しているような場合です。
このような宅地は、貸家建付地として評価できません。自用地として評価します（「使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて」３．使用貸借に係る土地等を相続又は贈与により取得した場合について）。
家屋の所有を目的とする宅地の使用貸借契約における借主の権利は、借地借家法では保護されず、借主の権利は希薄です。そのような借主の所有する家屋の賃借人は、宅地の所有者に対し宅地の借主以上に自己の権利を主張することができない、と考えられるからです。
しかし、これには例外があります。たとえば、親が宅地と家屋の所有者でその家屋を第三者に賃貸していましたが、その家屋のみを子に贈与し、子がその親の宅地を使用貸借により借り受けている場合です。この場合、親に相続があったときは、その宅地は貸家建付地として評価します。なぜなら、家屋の賃借人は、当初宅地の所有者である親と家屋の賃貸借契約を結んだのですから、家屋の賃借人は宅地の所有者である親に自己の家屋の利用権に付随する敷地の利用権をなお主張できる、と考えられるからです。
なお、上記の記述は、相続税の財産評価に関する理論上の話です。家屋の賃借人や家屋の所有者、宅地の所有者間に対立が生じた場合の実際の権利関係については、弁護士などの専門家にご相談ください。